邻居都在议论呢你还不知道？你家小区院墙可能要拆掉了！

近日印发的一份文件非常重要，文件名为《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下简称《意见》）。文件中的一条关于小区开放的意见，引起大家强烈的兴趣。原文是这样的：

还提出：

所以，根据小编的理解，现在北京以及全国大部分地区的小区都是这样的:

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如果今后逐步打开小区，可能就会变成这样的？

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发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东指出，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况。他说：

“我们国家受历史文化影响，每个街区很大，几百米甚至一公里才有一个小街道，路网密度小，毛细血管不畅，给交通带来一系列问题，也让出行不方便，比如一个主干路有上百米，行动不便的人一个红绿灯很难过去。”

推广街区制，小区内道路公共化，可以解决路网布局问题，但是住在小区里的人想的问题可不止这些！新浪网的网友调查显示，超过75%受访者不支持小区开放。

“无明确规定的小区道路属业主共有”

民法专家、中国政法大学教授王卫国认为，《意见》推行要尊重《物权法》。小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。

“要征求业主意见，必要时需补偿”

如何释放小区中的道路资源？王卫国认为，政府要协商推进，征询各方意见，比如召开小区业主大会，得到业主同意，在必要的情况，还要对进行一定补偿。

同时，要区别对待，不能一刀切，“如果有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患”。

《意见》中说了，单位大院要逐步打开。在北京，大院里长大的人可是一大把，这种单位大院也能打开吗？

王卫国教授表示，单位大院比住宅小区的问题要简单一些，因为很多是国有单位。但也不能一概而论。这里面的关键问题是土地使用权，它包括两类，划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，而企业单位还要分清是这两种中的哪一个。

如果是划拨土地使用权，是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可；

如果是出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。普通商用住宅属于出让土地使用权的范围。

如何补偿？补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要进行统筹进行。不能简单处理，要细致解决。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，新建小区街区化，从理论上讲是做得到的。比如在香港、澳门，就有不少都是以单独的楼栋为单元。

那如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业?是否还要交物业费?

对此，楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。

“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

至于道路开放后是否会切割小区，造成物业不好管理?楼建波认为这也不是问题，“现在有些小区也是被一条市政路分开了，并没有影响到物业管理。”

同时，楼建波建议，在具体执行时不能“一刀切”，应根据实际情况逐步推进。“街区制是一个系统工程，不能分割开。比如街区制的一大目的就是打开大院或小区，形成微循环的道路，那么如果三个小区挨着，一个小区打开了，另外两个没有打开，道路还是循环不了，反而成为了断头路。”

推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理?小区的安全隐患是不是会增加?中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，这个问题不能一概而论，不是所有小区打开就会影响安全，也不是所有小区打开就对交通有利，要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。

王太元表示，所有的小区全部推行街区化是不科学的，有些社区不适合开放，比如小区内道路以及周围条件环境并不适合开放，因此应该实事求是、因地制宜。在推行时，需要进行大量的调查工作，如社会治安各种手段相互协调的工作等等。

此外，王太元指出，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。

小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民?王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。

中国教育科学研究院研究员储朝晖表示，原来城市设计中，单位大院比较多，这与行政管理体制相关，单位管一切，之后逐渐由单位制管理向社区管理的方向逐渐转变，从其他国家的城市管理经验看，这是一个大趋势。

对学区房和择校来说，与以前单位边有个很好的学校有直接关系，如之前北京取消的共建学校，就属于单位和学校的共建。现在，城市管理理念在逐渐的改变。

因此，小区打开后对学区房可能会有一定影响。储朝晖分析说：“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。

储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化;另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，“学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值”。

最后，储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。