不用花钱也能炒房？疯传一线城市炒房的“终极模式”

凤凰财经（finance_ifeng)综合凤凰国际iMarkets、Wind资讯（ID:windzxsh)报道

近日，社交媒体上疯传一线城市炒房的“终极模式”，通过这种方法，炒房者可以通过已有房产套取银行资金，套取的资金可以拿去继续炒房；同时，这样操作风险完全丢给了银行，炒房者不担任何风险。

这道炒房的算术题突然火了，好像一时间大家都找到了炒房的“终极秘笈”。

“无本无风险”炒房模式疯传

上述一线城市炒房“终极模式”是这样：夫妻在北京有套房，老公把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万元，老公让老婆把房子1000万元卖给他，首付300万元，贷款700万元。这样，夫妻俩继续住着房子，手里却多了700万元。用这700万元投资的收益，刚好可以用来还房贷。

如果房价大跌，丈夫就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，丈夫还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。这样不管涨跌，稳赚不赔，且会炒高房价。

网络上流传的说法是：现在京沪深很多人都这么做，这就是“次贷危机”的来源。诚然，价值700万元的房产，买房者拿到700万元的贷款，实际上就是零首付，这和2008年次贷危机时美国银行业给予低收入群体零首付的做法，实际上是相同的。

也许，许多人看到这个段子会热血沸腾。但是，这个逻辑不一定对！

1、银行有自己的风控部门，不一定会批准贷款的！

700万的房子，你要以1000万成交，这个价格可不是高出周边房价一点点，而是1/3，傻子都能看出问题的。何况银行也是要盈利的，员工考核都有指标的，坏账呆账它可不愿意背的。为了控制风险，银行也会搜一下周边的成交价来判断是否合理。你自诩聪明，银行有那么多经济学家，肯定不会比你笨。

也许，你有新的想法了。中国是一个走关系的大国，凡事出点钱就能搞定了。真的是这样的吗？当然，你可以尝试去买通信贷员之类，送钱又送礼，还求爷爷告奶奶的，这个成本你得需要考虑下值不值呢。况且，现在的反腐之风下，谁能保证银行的信贷员愿意冒这个风险呢？

或许，你也觉得700万的房子卖出1000万太高。理论上你也可以变通下，比如700万变成750万也可以，这个问题确实不大。但是，作为一个正常人，要以离婚为代价去赚那点小钱，万一传出去，闲言碎语也不一定是你能够承受的。

所以从理论上和道德上看，可行性都不大。

2、你知道价值1000万的房子，贷款700万，需要多雄厚的财力证明吗？

让房地产中介告诉你吧！办理房贷的时候，银行为了证明你具有还款能力，是要求你提交收入证明的。这个收入证明需要和你的工资流水和工作单位绑定的，也许你会说，我可以造假。但是一旦银行发现了，这辈子你就与银行各种贷款绝缘了。要知道，银行是绝对不会把钱贷给一个擅长弄虚作假的骗子的，总之一句话，你的个人信用全毁了。

700万房贷，即使算上各种折扣，每月也要还款3万+。银行一般要求还贷金额在月收入50%以下，以此推算你必须要开出税后月收入6万以上的收入证明才能获得批贷。

你确定你老板会给你开？你确定你的收入能达到这个水平吗？绝对不是每个人都能套现成功的。也许，高富帅可以，但是他们也犯不着这么费劲的弄虚作假倒腾房子啊，他们是不差钱的主，买一个房子全款都OK的。能想出这种办法的肯定是屌丝了。

3、你以为套现出了700万就万事大吉了？你接着要还这套被你估值1000万房子的贷款利息呢！

你如何能用套出的700万钱生钱呢？至少要获得至少4%以上的年化收益才能补上贷款的利息呢。

你也许会买理财产品，但是最近央行一再降准放水，你觉得正规的理财产品利息还能高高在上吗？绝对会降啊。那种高利息的理财产品，你敢相信吗？跑路的例子历历在目，E租宝就骗了无数人，多少投资人血本无归。

到时候，你的700万追不回来，每月却还要偿还贷款，何苦呢？！而且还背上个离婚的笑话，这不是人财两空吗？

4、你考虑过这么做其实是犯罪的？

毕竟这种套现的行为是不走寻常路的，一旦你决定这么干了，必然抱着赌徒的心态，请你明白，你已经不仅是违法而且是犯罪了。

中国是一个法治社会，政府在严厉打击金融犯罪，绝不手软。查阅一下资料，中国的《刑法》是这么定义金融诈骗罪的：

何为贷款诈骗罪？有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

万一真的东窗事发，你觉得有人能救你吗？你这是犯法，懂吗？

在楼市暴涨的背景下，把这片战场留给有钱人吧，不管是政府让农民接盘还是让学生接盘，没钱就别买房，有钱也别用杠杆去买房，有能力有钱有胆识才去参与这场楼市的赌博游戏吧！一旦楼市泡沫破裂，你会跌得比股灾中的股民更惨。

中国地产泡沫正在接近疯狂

3月1日多地相继发布楼市新政。

广东部分地区放松限购鼓励房补，叫停70/90政策；重庆公布房地产供给侧改革方案，去存量压增量降税负。安徽则另辟蹊径，以农民宅基地带动城镇住房去库存，宣布发购房补贴，鼓励农民退出宅基地进城买房。沈阳更是脑洞大开，下发22项房产新政，今后沈阳高校毕业生可零首付购房，零首付、零首付、零首付！重要内容说三遍，眼珠子要蹦出来了。

“零首付”来了！ 丈母娘们该犯愁了：都有房，选谁当女婿！？

段子手于是又忙活开了：

1.“零首付”来了！ 丈母娘们该犯愁了：都有房，选谁当女婿！？

2.女：“你有车吗?”男：“没有。”女：“那你有房吗?”男：“也没有。”女：“那你还想什么亲!”……男：“我是沈阳的大学生。”女：“讨厌啦，老公!怎么不早说!”

3.以前是假离婚的多，今后是假大学生多。

4.农民工兄弟、大学生都优惠过了。妇女同志们表示不服：三八节购房会对女人优惠不？儿童们表示不服：儿童节会优惠么？单身狗表示不服：双11优惠不？愚人节表示不服：滚你x？愚人节傻子购房难到不优惠？

多位房地产业内人士分析，沈阳房地产市场去化压力巨大，政府出台此举意图刺激购房。不过，有人担心中国版次贷的雏形出现了。但业内人士认为，要相信政府的操盘能力，楼市反周期操作也是通行做法。

最近，楼市真的是疯了！不仅仅是沈阳的零首付买房，农民接盘之后再鼓捣学生接盘。这是中国楼市真实的写照吗？

过去几个月，中国一线城市(北京，上海，广州和深圳)的房价开始了新一轮的上涨。这一情况在二月变得疯狂，中国各地都出现了排队买房的现象。

当我看到一些房地产广告时，不禁问自己：这是真的么？这个被称为“家”的地方(在我看来仅仅是个厨房)竟然能卖出这样的天价(9000美元/平方英尺)？

这则广告出现在中国最大的网上房地产中介公司——链家地产的网页上：6平方米要价380万人民币(约合58.5万美元或9000美元/平方英尺)。坦白的说，这个房子有一个好的卖点：位于一个好学区，靠近地铁，不受房地产政策限制。但是9000美元/平方英尺是不是太疯狂了？

你可能认为这个小房子仅仅是个体事件，那么来看一看房价总体数据。

图1：2015年6月以来，一线城市房价止跌转涨，开始进入2010年和2013年时的快速上涨模式。

图2：一线城市绝对房价水平(深圳，北京和上海元/平方米)

中国三大一线城市房价的中位数为500美元-600美元/平方英尺(约合33000-43000元/平方米)。根据Trulia2015年的数据，纽约市房价的中位数为1500美元/平方英尺，旧金山为950美元/平方英尺。但是，上海市人均年收入中位数仅为15400美元/年，而纽约和旧金山分别为59000美元和84160美元。因此中国一线城市房价与收入之比要高于美国一线城市。

图3：2011年至2015年，中国一线城市房价变化比例。

所以，投资一线城市的房产能给投资者带来稳定的收益么？让我们看一看房租的收益率。

图4：中国一线城市过去8年房租收益率走势图

房租收益率的走势是呈下降趋势。当前的房租收益率仅为2%。但是如果仔细观察房租实际收益率，那则是另一幅画面。

图5：第一线城市房租收益率减去中国10年期国债收益率。

很显然，如果你投资中国的房地产，你的实际收益将会是负的。你的投资回报将来自于未来的购房者/投资者或是那些足够蠢愿意以房租20-25倍的价格来买房的人们(如果他们真的可以负担)。

你一定很好奇中国人如何承担如此之高的房价与收入之比。是的，你是对的。

中国普通民众，甚至是白领/专业人士也无法负担第一线城市的房价，但是他们可以对房地产进行“投资”，就像他们通过杠杆投资股市那样。对于中国股市的杠杆总量，人们有一个预测。但是中国房地产市场的杠杆情况却无法预测。但是我们可以从别的方面一窥究竟。

1月中国新增人民币贷款达到创纪录的2.51万亿元，而企业存款仅增长8000亿元。这意味着，相当一部分的贷款并没有流入工业领域以支撑实体经济。这些钱去了哪里？加上1月中国股市两融余额下滑的事实，很显然你已经有了答案。

除了杠杆部分，信贷部分让人更加担心的一个方面是房屋的首付款。对于投机者来说，他们会在同一地区买入多套房产。以此，投机者可以通过房屋数来“操控”一个地区的房价。根据中国目前的房屋销售规定，房屋首付要求为25%-30%。因此信贷部分所需要的现金是非常巨大的(一线城市的平均房价为120-150万美元/套，100套房屋25-30%的首付在中国是一个巨大的数字。是的，没有错。100套是中国投机者购买房屋的数量)。

以下是投机者解决这些问题的方法：

一、房地产中介提供首付的贷款。

为刺激交易和挣得佣金，中国的房地产中介可以为首付款提供50-70%的贷款以保证购房者有足够的资金完成交易。事实是，购房者可能仅仅需要支付首付款的10%(中介将会贷给购房者30%首付的70%)就可以完成交易。这一投机杠杆使得首付款的杠杆从1：3放松至1：10。

因此，购房者不仅仅欠着银行的钱，同时还有中介的钱。这一切在一个房价迅速上涨的市场中并不是什么问题。投机者可以很快清空自己囤积的房子并大赚一笔。投机者所需要的仅仅是有足够的贷款来撬动泡沫。

首付款杠杆的规模有多大？从中国最大三家中介(链家，我爱我家和搜房网)的公开信息来看，这一规模可能达到5000亿人民币。众筹是通过向一大批人进行集资以对某一项目进行投资，很多众筹行动通过互联网平台进行的。众筹在科技领域非常受欢迎，但是在中国，投机者通常将众筹的来的资金押注到房地产市场上。

讽刺的是，投机者使用微信作为互联网平台来组织众筹获得资金。这些天，你走进上海任意一家星巴克，你都可以听到人们在讨论众筹“房地产投资”。问题是，众筹所得，用于首付的资金很难厘清所有权的问题，因为不可能在一份房屋协议下写上100个或200个人的名字。

中国一线城市房地产市场当前疯狂的泡沫和过去两年中中国股市的泡沫非常相似。

当杠杆泡沫破裂时，结果将会是非常惨烈的。

随后，彭博社发表了题为“中国国家媒体就一线城市房价疯涨发布警告”的文章：

“新华社记者表示，一些开发商和房地产中介通过制造需求强劲的假象来诱导恐慌的购房者尽快下决定。新华社援引未确认身份的分析师的数据，深圳超过30%的购房者的购房目的是进行投资。当地政府应该阻止房价过快上涨以及抑制利用金融杠杆的投机性购房需求。”

之前所有人一拥而入的挤进股市，结果损失惨重。现在这一幕在房地产市场重现。